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该不该预支自己的养老金来买房子?

联盟党在竞选中承诺,胜选后会允许首次置业者使用他们的养老金(super)来支付购房的首付款。但经济学家和反对党工党批评这一政策只会进一步推高房价。

已然在价格高企的房地产市场中苦苦挣扎的首次置业者面对两难的抉择:要么把钱留在养老基金里等它慢慢增加,要么把钱拿出来买房,等到未来房产增值之后卖掉赚钱。

哪种做法更合适呢?

## 联盟党的养老金购房策略如何运作?

联盟党竞选承诺称,首次置业者将可以使用养老金购房,但是要满足一些条件:

- 首次置业者需要存下5%的首付款
- 购买的必须是自住房屋,并且首次置业者必须在房屋中居住至少12个月
- 支取上限是养老金总额的40%,或者是五万澳元

如果首次置业者卖掉房子,则必须向养老基金返还提取的金额。

房价增长的资本收益也要按照房产增值的比例和提取养老金数额的情况经过计算后存入养老基金。如果房价跌了,返还的总金额也会按照比例相应减少。

例如,悉尼一栋100万澳元的房子,首次置业者使用了五万澳元养老金来购房,五年后业主卖掉了房子,如果房价涨到200万澳元,那么返还给养老基金的钱则为10万;如果房价跌到90万澳元,则返还给养老基金的钱则为4.5万澳元。

## 这种做法会不会推高房价?

![鸟瞰一篇住宅区](https://live-production.wcms.abc-cdn.net.au/435cc4be6da31f34996cb31aceb946ba?impolicy=wcms_crop_resize&cropH=720&cropW=1080&xPos=100&yPos=0&width=862&height=575 "澳大利亚家庭是世界上负债最多的家庭之一。自20世纪90年代以来,房价已经从家庭年收入的2.5倍上升到今天的6倍以上。(Supplied: ACT Environment, Planning and Sustainable Development Directorate)")

许多知名经济学家表示,允许首次置业者使用养老金购房最终将会推高房价。

没有人能预测未来10年到底房价和养老金存款哪个会增长得更快一些。

经济学家还认为,政策制定者需要考虑一些措施的影响,这些措施会耗尽人们的养老金,并刺激住房需求上升。

最近由自由党议员杰森·富林斯基(Jason Falinski)领导的一项议会调查研究了使用养老金购房的设想。

调查结果认为,允许首次置业者支取或借用他们的部分养老金,在没有增加住房供应的情况下,可能会增加需求,并导致更高的房价。

养老金事务部长简·休姆(Jane Hume)承认,联盟党政府最近宣布的首次置业者政策将“暂时”提高房价。

当被问及价格将上涨多少时,休姆参议员说,总是有许多因素推动价格上涨,需要全面考虑。



## 工党有什么好办法吗?

工党则提出新的“权益分成”计划,承诺胜选后会实施,本质上是与买家“合资“购买房产,政府占有其中权益的30%或40%。

房主可以在一段时间后购买政府手中持有的权益。

该计划将不限于首次置业者,而是向任何目前没有房产的人开放。

计划称,新房30%至40%的部分由政府负担。买家将自行购买房产的剩余部分(最低首付款额度为2%),而且不需要向贷款机构支付抵押贷款保险。

一旦房产被买下,业主可以选择从政府开始购买该房产更多的权益,或者干脆保持原有的股权结构。

然而,业主必须在该房产内居住两年。如果业主的收入增加,将要求他们开始购买该产业更多比例的权益。

该计划对房产价格有限制,每个州和领地都有价格上限。

例如,悉尼和新州的主要区域中心地区适用该计划的房价上限为95万澳元,墨尔本和维州的上限为85万澳元。

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## 经济学家怎么说?

一些地产经纪学家在分析了自由党和工党提出的计划之后表示,两方的计划都可能导致房价上涨得更快。

地产经纪公司Ray White首席经济学家奈里达•康尼斯比(Nerida Conisbee)认为,首次购买的房产很少是永久住房,大多数首次置业者用他们在第一套房产建立起来的资产去购买下一个阶段的房子,来满足自己新的生活需求。

她表示在购买下一套住房的时候,“必须将一大笔资产返还给政府,或者返还给养老基金,这将使首次购房者很难购买下一套住房”。

![地产经济公司Ray White首席经济学家奈里达•康尼斯比](https://live-production.wcms.abc-cdn.net.au/ad435e47e977b0996cb068e1d21b0c41?impolicy=wcms_crop_resize&cropH=3333&cropW=5000&xPos=0&yPos=0&width=862&height=575 "地产经纪公司Ray White首席经济学家奈里达•康尼斯比认为朝野两党的策略都可能推高房价。(Supplied.)")

独立经济学家索尔•埃斯莱克(Saul Eslake)对两党的计划都不感兴趣,他表示,这两种政策都增加了住房需求,进而推高了房价。

对于是该在养老基金里存钱还是用里面的钱来买房子的问题,他说:“最终问题归结在于,当你持有房产的这段时间里,你认为如何才能让自己的财富积累得更快。”

埃斯莱克认为,让人们更能负担得起住房的真正解决方案是解决税收减免问题,比如负扣税和资本利得税减免。这些政策主要有利于富有的投资者。

“对于首次置业者在房地产市场上所面临的困难,政客们通常会流下鳄鱼的眼泪,他们知道,在任意一年中只有10万人能成功购房。”

他说,在澳大利亚1100万人拥有一处房产,超过200万人拥有两处或更多房产。

![经济学家索尔•埃斯莱克](https://live-production.wcms.abc-cdn.net.au/1c0269ce98bb48eaee4c9761dcf5755d?impolicy=wcms_crop_resize&cropH=1080&cropW=1620&xPos=71&yPos=0&width=862&height=575 "经济学家索尔•埃斯莱克认为鼓励人们增加贷款的政策也会带来更大风险。(Four Corners)")

## 首次置业者购房路漫漫

澳大利亚统计局(ABS)数据显示,首次置业者需要十多年的时间才能存下第一套房子的首付款。现在首次购房者的平均年龄是36岁。

35至44岁人群的平均养老基金存款为6.24万澳元。

房产数据机构CoreLogic报告指出,在澳大利亚拥有住房的最大障碍之一是首次置业者的前期成本,其中包括首付款的问题。

该机构在2022年3月表示,按澳大利亚目前的住宅中位价计算,20%的首付款为147,795澳元。
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