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专家解读:澳洲房价会在2022年下跌吗?

在澳大利亚各地的首次买房者似乎都在思考房价是否会下跌 ,约兰达·扎林斯(Yolanda Zarins)和卢克·安德里(Luke Andree)就是其中的一员。

16个月前,二人有了第一个孩子詹尼斯(Jannis)。此后,他们在内城区租的房子就感觉有点儿太小了。

“一直压力很大,真的。我们开始寻找一个空间更大的地方,我们发现根本无法真正看懂房地产市场的走势,”安德里先生说。

尽管房价的增长速度在最近几个月已趋于放缓,但全国的房地产价格已经在一年内上涨22%。

扎林斯女士和安德里先生居住在塔州首府霍巴特市。霍巴特的房地产市场在2021年是所有首府城市中最热门的。在过去12个月里,当地的房价升幅达到惊人的27.7%。

在悉尼,房价上升了25.8%,其次是布里斯班(+25.1%)、堪培拉(+24.5%)、阿德莱德(+21.4%)、达尔文(+16.7%)、墨尔本(+16.3%)和珀斯(+14.5%)。

“我们看到的12个月的房价增长率是自1989年以来最高的,”核心逻辑(CoreLogic)咨询公司的伊莱萨·欧文(Eliza Owen)说。

“但就房价全面提升而言,这已经持续了大约13个月了。”

1989年,扎林斯女士刚满一岁。30多年后,创纪录的年度房价增幅把她的小家庭挤出了房地产市场。

“我认为真正让我们决定现在停止看房的原因是情绪上的损耗,”她说。

![A mother and father play with their baby boy. The photo has been taken from outside through their kitchen window.](https://live-production.wcms.abc-cdn.net.au/e884280950c8c8dce57e97dddcff2e2b?impolicy=wcms_crop_resize&cropH=3312&cropW=4968&xPos=8&yPos=0&width=862&height=575 "卢克·安德里和约兰达·扎林斯都很想离开租房市场,但他们却被霍巴特火爆的房地产市场甩到了一边。(ABC News: Luke Bowden)")

## 明年房价会何去何从?

对于首次购房者来说,这不是一个好消息。

预计2022年,澳大利亚的房价将再度上涨,然后到2023年才会下跌(但是不足以抹去目前房地产热带来的涨幅)。

澳大利亚国民银行(NAB)预测,2022年的房产价值将上升4.9%,2023年则会下降4%。

澳新银行(ANZ)的展望是,房价将在明年上涨6%,2023年将下降4%。

澳大利亚联邦银行(Commonwealth Bank)预计明年的房价将上涨7%,并预测2023年的房价跌幅达到10%,这在各大银行的下跌预期中是最高的。

西太平洋银行(Westpac)估计,2022年澳大利亚房价将上涨8%,2023年会下调5%。

## 银行提高利率

推动这一波房地产热潮的是创纪录的低利率——买房抵押贷款利率低于2%。

买房贷款利率不升(这与货币市场和澳联储官方现金利率有关),房价可能不会下降。

澳联储( Reserve Bank of Australia,RBA)表示,在通货膨胀率达到2%至3%的目标范围之前,它不打算提高现金利率(即官方利率)。

但一些分析师则猜测,现金利率将在2023年而不是2024年出现上升。

银行已开始提高买房贷款的固定利率,同时削减浮动利率,以吸引新客户。

这就是为什么金融咨询机构RateCity的萨利·汀德尔(Sally Tindall)说,借款人需要为2022年的买房贷款利率上涨做好准备。

![Sally Tindall, RateCity](https://live-production.wcms.abc-cdn.net.au/8409388df85b298d12816f9b4eb0c05d?impolicy=wcms_crop_resize&cropH=1742&cropW=2322&xPos=0&yPos=58&width=862&height=647 "RateCity研究部主管萨利·汀德尔说,买房贷款的固定利率正在大幅上升之中。(ABC News: Daniel Irvine )")

她说:“现金利率处于紧急设定[的低]水平,它只会从这一点开始反弹,除非[前行道路上]又出现一个重大颠簸”。

“银行专注于逐步提高利率,因此借款人需要准备为他们借到的钱支付更多的利率。”

## 乡镇地区情况又会如何?

受益于城市居民逃离新冠疫情封城,澳大利亚乡镇地区的房价增幅(30.4%)已经超过了首府城市的房价增幅(24.6%)。

数字地产企业REA集团的埃莉诺·克雷格(Eleanor Creagh)说:“如果你看一下乡镇地区的房地产市场,那些交通便利、有良好基础设施和服务供应的地区,将持续看到需求的增加。”

据预计,像昆士兰州这样的有着良好生活方式的地区在2022年的房价也会表现良好,因为人们会继续离开受新冠疫情严重影响的州。

在布里斯班,购房中介温迪·罗素(Wendy Russell)从未如此忙碌过,尤其是跨州的客户为数众多。

## 奥密克戎会影响房价吗?

一些分析家警告说,如果最糟糕的担忧成为实现——出现新的变异毒株,例如奥密克戎,明年的房价增幅可能会再次上升到两位数的水平。

房产信息研究机构SQM Research的路易斯·克里斯托弗(Louis Christopher)说:“澳联储将暂缓任何加息计划。”

“而金融监管机构澳大利亚审慎监管((Australian Prudential Regulation Authority,APRA)也可能暂不推出任何额外的干预措施来限制房地产市场的信贷。”



汀德尔女士说,奥密克戎变异毒株的出现是一种及时的提醒:尽管谁都可以做出最佳预测,但人们完全无法确定接下来会发生什么。

她说:“现在说这种新毒株对利率有什么影响还为时过早,然而,如果各地边境反复开放、关闭,[消费者和商业企业]信心可能会受到打击。”

![apartment drone](https://live-production.wcms.abc-cdn.net.au/536e5d458f6db403cbb13c3d9acc210d?impolicy=wcms_crop_resize&cropH=1817&cropW=2726&xPos=381&yPos=0&width=862&height=575 "预计2022年,一些首府城市的公寓房价将上升。(ABC News: Billy Draper )")

## 买房抵押贷款的规定会再度收紧吗?

2021年10月,监管机构APRA利率适应用性缓冲(serviceability buffer )。[译注:在买房者申请房贷时,每家银行都需要测试其收入水平能不能支撑贷款偿还。银行除了要衡量偿还目前利息水平之下的长款能力外,还会考虑利率上升后的风险。因此各大贷款机构都会在现有的贷款利率的基础上,再加额外的缓冲要求。]

一些分析师预计,APRA明年将再次对贷款规则进行干预,对目前处于风险水平的贷款与收入比率(loan-to-income ratios)施加限制。

监管机构还可能对贷款与估值比率( loan-to-valuation-ratios,LVR)向借款人设定一个80%至90%的限制要求。

房贷经纪人安琪莉可·齐默(Angelique Zimmer)说,这些变化已影响到了她的客户。

## 首次买房者人数在2022年将会减少

“首次买房者在今年初时人数众多,他们的贷款数量创下了历史新高,然而,这却在逐月下滑,”汀德尔女士说。

“我预计这种情况将继续下去。”

据澳大利亚统计局(Australian Bureau of Statistics,ABS)的贷款指标显示,首次买房者获得的新贷款数量在一年内下降了11%。

但他们的借款金额却上升了1%(因为上涨的房价)。

投资者买房抵押贷款的额度则同期上升了83%。

欧文女士警告说,现在首次买房者正在退出房地产市场,将使财富分配不均问题在今后变得更加复杂。

她说:“如果你还没有进入房地产市场,而只是想存钱,比如说,存20%的房地产首付款,那么你真的会追赶不上房地产的价格。”

“在过去一年里,对于很多首次买房者来说,他们就是这么做的。”

## 高密度房产更便宜

随着独栋房地产和公寓单元房房价差距扩大到近38%,2022年将看到高密度的住房变得更具吸引力。

欧文女士说:“随着买房承受力的限制开始影响需求,我们可能会看到更多的需求在未来一年内转向公寓单元房。”

![apartment couple](https://live-production.wcms.abc-cdn.net.au/5adac4a2d8b22a5709e0ff78d3f2ccb9?impolicy=wcms_crop_resize&cropH=1211&cropW=1816&xPos=0&yPos=1&width=862&height=575 "凯特·邓恩和她的伴侣在墨尔本内城区购买了一套公寓。(ABC News: BIlly Draper )")

在观察对比了城市和乡镇地区房价后,凯特·邓恩(Katie Dunne)和迈克斯·罗杰斯(Max Rogers)还是决定在靠近墨尔本市中心的地方买下一套公寓。

邓恩女士说:“这可能是三到五年内的跳板,然后我们再看看下一步该做什么,最终的目标是在房地产市场里买到独栋的房子。”

她对其他想进入房地产市场的人有以下建议:

但是,对于许多希望进入房地产市场的首次买房者来说,目前的房地产价格已经超出了预算。

![Play Video. Duration: 3 minutes 57 seconds](https://live-production.wcms.abc-cdn.net.au/5cdbfb857f8cffcf00a4efd6ef200202?impolicy=wcms_crop_resize&cropH=576&cropW=1023&xPos=0&yPos=0&width=862&height=485 "房地产市场是否见顶了?(Rhiana Whitson)")
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